Строительная экспертиза

Строительная экспертиза – комплексное исследование технического состояния строящегося или сданного в эксплуатацию объекта с целью определения его соответствия установленным требованиям. Процедура позволяет разрешить возникающие споры между инвесторами, застройщиками, подрядчиками, проектировщиками, строительными организациями и заказчиками. Исследование проводит незаинтересованная сторонняя организация. Процедура выполняется как на судебной, так и на досудебной стадии.

В каких случаях нужна строительная экспертиза?

• перед приобретением объекта недвижимости для оценки его технического состояния и рыночной стоимости;
• после пожара, землетрясения, наводнения, залива соседями и других неприятных ситуаций;
• перед капитальным ремонтом или реконструкцией;
• по решению суда;
• для решения конфликтных ситуаций в досудебном порядке;
• при приемке работ подрядчика для государственных заказчиков;
• для узаконивания самовольно возведенного строения;
• в качестве предварительной подготовки к планируемому строительству.

Объект экспертизы

Процедуре может подвергаться любое уже готовое здание или незавершенный строительный объект, дворовые территории, инженерные коммуникации, документация, сметы.

Эксперт определяет:

• соответствие нормативным документам, ГОСТам, пунктам заключенного между сторонами договора;
• качество выполненных работ: наличие дефектов, нарушений, прогнозирование их вероятных последствий;
• степень износа объекта;
• размер ущерба, нанесенного затоплением, пожаром или иным действием с фиксацией объемов, а также расчетом стоимости восстановительных работ;
• причины аварий в инженерных коммуникациях, протечек крыши, появления плесени на конструкциях;
• правильность выполнения перепланировки.

Могут быть проведены также другие мероприятия, например, исследование несущих конструкций, обследование фундамента, геодезический мониторинг деформаций.

Когда проводится?

Для получения подробного заключения вызывать специалиста нужно сразу, как только появились сомнения в том, что объект надежный, качественный, соответствует всем действующим нормативам и проектной документации или сразу после нанесения ему ущерба. До экспертного осмотра не стоит выполнять демонтаж поврежденных конструкций и ремонт, иначе невозможно будет объективно оценить техническое состояние здания. Если идет судебное разбирательство, то никаких действий на объекте нельзя выполнять до окончания процесса, поскольку судья может назначить экспертизу. Сделать это он может по собственному решению или ходатайству одной из сторон. Назначенный судом эксперт должен осмотреть объект, определить наличие или отсутствие дефектов, описанных в заключении досудебного исследования, проводившегося другим специалистом. Если для проведения экспертизы предоставляются только фотографии, то будет отказ в процедуре. В заключении будет указано, что провести исследование и установить все имеющиеся на объекте дефекты в этом случае невозможно.

Важный вопрос: нужно ли заказывать экспертизу строительных объектов до суда, если в ходе разбирательства она все равно может быть назначена? Если истец предоставляет заключение специалиста до суда, расходы на судебную экспертизу обычно возлагаются на ответчика. Иначе суд может разделить эти расходы между сторонами или полностью возложить их на истца.

Судебная строительная экспертиза обходится дорого, поэтому рекомендуется получить заключение от досудебного специалиста, которое возможно окажется менее затратным. Если суд дополнительно ничего не назначит, данное заключение станет ключевым доказательством в деле. Если же строительная экспертиза будет назначена, её результаты, как правило, станут основой для судебного решения (если не потребуется повторное обследование).

Как правило, судебные эксперты принимают во внимание заключения досудебных специалистов, особенно если все процедуры были проведены корректно. Не забудьте сохранить договор с экспертной организацией и документы об оплате ее услуг, чтобы в случае выигрыша иска можно было возместить эти расходы с проигравшей стороны.

Кем выполняется?

Заниматься таким видом деятельности могут государственные и негосударственные организации, получившие допуск изыскательского СРО на обследование технического состояния строительных конструкций, инженерных систем, зданий, сооружений. На сколько качественно выполнены работы определяет специалист, имеющий высшее образование по профилю проводимой экспертизы. Квалификация должна быть подтверждена дипломом.

Для проведения качественного исследования центр независимых строительных экспертиз должен быть оснащен современным оборудованием и инструментами, которые прошли все необходимые проверки, получили сертификаты. Например, высокочувствительным лазерным, инфракрасным, ультразвуковым оборудованием.

Этапы строительно-технической экспертизы

Подготовка

Специалист знакомится с техническим заданием, определяет цели экспертизы, правовую базу, а также изучает всю касающуюся проверяемого объекта документацию. Заказчик экспертизы предоставляет:

• тендерную документацию;
• договоры;
• проекты, чертежи, схемы;
• отчеты акты выполненных работ;
• производственные и другие документы.

Исследование

На этом этапе проведение строительной экспертизы включает в себя визуальное и инструментальное (детальное) обследования. Все измерения выполняются в определенной последовательности согласно установленным нормам. Так внутри здание можно исследовать в любое время года (при работающем отоплении), а снаружи только при оптимальной погоде и освещении.

При инструментальном обследовании проводят следующие мероприятия:

• обмеры конструкций с составлением поэтажных планов;
• исследования лестничных перекрытий, фундамента и других конструкций методами неразрушающего контроля, такими как ультразвуковая дефектоскопия, тепловизионная оценка, изучение материалов проникающими составами;
• выборочное вскрытие конструкций и забор материала для лабораторного исследования (бетон, дерево, металл, почва);
• механическое воздействие на отдельные участки объекта;
• анализ грунтовых вод, ландшафтных разломов.

Все выявленные дефекты, повреждения или недостатки обязательно фотографируются. Во время работы специалиста на объекте могут присутствовать как заявитель, так и ответчик. Однако они не должны вмешиваться в процесс.

В работе может использоваться компьютерное моделирование. С помощью специализированных программ можно определить, как поведут себя конструкции здания или сооружения при взаимодействии с грунтом, с учетом пластичности металла, ветровых нагрузок, сейсмического воздействия.

Анализ полученных результатов

В ходе обработки полученных данных эксперт:

• оценивает соответствие строительного объекта требованиям нормативных документов и проектной документации;
• определяет, по какой причине возникли обнаруженные дефекты или повреждения;
• оценивает степень влияния выявленных недостатков на безопасность и функциональность обследуемого объекта.

Составление экспертного заключения

По результатам экспертизы объектов строительства составляется объемный отчет, включающий в себя вводную и исследовательскую части, а также выводы. Во вступлении указывается следующая информация:

• время, место проведения;
• основание;
• данные об организации или эксперте;
• вопросы, поставленные перед обследованием;
• список справочно-нормативных источников;
• сведения об участниках экспертизы.

В исследовательской части описывается и характеризуется объект, указываются методы, научно-технические средства, которые использовались при экспертизе строительных конструкций. В технический раздел включает в себя расчеты, результаты поверочных и обмерных работ, протоколы испытаний. К заключению также прикладываются сделанные в ходе обследования фотографии, чертежи, с нанесенными на них отметками. Эксперт также составляет дефектную ведомость, в которую вносит все обнаруженные повреждения и рекомендации по их ликвидации.

В последней части специалист делает выводы, отвечая на поставленные перед ним вопросы. Заключение заверяется подписями и печатью организации, проводившей экспертизу.

Согласно законодательству, исследование независимо от сложности проекта проводится не более 20 дней. На сроки влияют такие факторы, как:

• тип и задачи исследования;
• характеристики объекта;
• количество исследуемых параметров;
• используемое оборудование, методы, технологии.

По результатам экспертизы строительства могут быть приняты те или иные решения, например, снос здания, проведение ремонтных работ, реконструкция. Заключение специалиста также может стать обоснованием решения суда по рассматриваемому вопросу.

Резюме

Заключение строительно-технической экспертизы конструкций станет важным доказательством в досудебном или судебном споре о качестве, объеме, стоимости выполненных работ или устранения дефектов, а также при разрешении многих других вопросов. Поэтому стоит внимательно выбирать подходящую организацию.