Экспертиза многоквартирных домов

Высотное панельное или кирпичное здание может быть прочным и надежным на вид. Но тонкая арматура или кирпичи плохого качества не выдерживают больших нагрузок и быстро разрушаются. Чтобы понять, какой вес способны нести стены и фундамент, насколько хватит запаса прочности для системы отопления и водоснабжения, достаточно заказать независимую экспертизу многоквартирного дома. Услуга полезна покупателям недвижимости и людям, давно живущим в ней. К ней могут прибегнуть даже застройщики и представители управляющей компании. 

Кто может обратиться за помощью к экспертам? 

Экспертизу состояния многоквартирного дома могут заказать противоборствующие стороны. 

• Товарищество собственников жильцов или их инициативная группа. Они обращаются за комплексным исследованием, если хотят доказать ошибки, допущенные застройщиком, или привлечь внимание местных властей к угрожающим жизни людей дефектам несущих конструкций, лоджий, кровли, коммуникаций. 
• Представитель компании-застройщика. Независимая экспертиза позволит защититься от необоснованных претензий покупателей, доказать, что дом отвечает всем требованиям государственных стандартов, строительных правил и норм, избежать оплаты огромных штрафов и неустоек. 

Не знаете, поможет ли в вашем случае заключение независимых специалистов? Не совсем понимаете, как будет проходить оценка состояния дома? Напишите менеджеру организации-исполнителя. Он расскажет, к чему готовиться и какой результат вы получите после комплексного обследования. 

В каких случаях нужна техническая экспертиза многоквартирного дома? 

Специалисты советуют прибегнуть к независимой экспертизе многоквартирного дома в следующих случаях. 

• На фасаде старого здания появились большие трещины, кирпичная кладка начала крошиться, штукатурка — отваливаться. Эксперты оценят несущие способности основных конструкций и скажут, безопасно ли находиться в таком доме, как предотвратить его дальнейшее разрушение. 
• Новостройка, сданная застройщиком, не отвечает требованиям стандартов. В ней плохая шумоизоляция, искрит проводка, трубы отопления еле греют, из окон сильно дует. Специалисты определят, что именно вызывает дискомфорт жильцов, кто виноват в этой ситуации и как ее исправить. 
• В доме произошла чрезвычайная ситуация. После потопа на несколько этажей, пожара, вызванного коротким замыканием, стоит обратиться за консультацией к профессионалам. Они оценят ущерб, причиненный ЧС, исключат скрытые дефекты конструкций и коммуникаций, способные причинить вред жизни и здоровью людей. 
• Один из жильцов выполнил незаконную перепланировку, а соседи хотят привлечь его к ответственности. Обращайтесь в экспертную организацию, если сосед снес или заузил вентиляционный канал, ослабил несущие конструкции здания, заменил трубы отопления и лишил тепла остальных жильцов. Специалист оценит последствия таких действий и составит официальный документ для предъявления в суде. С поддержкой профессионалов проще добиться справедливости и заставить нарушителя исправить ошибки. 

В домах старше 50 лет рекомендуют проводить комплексное независимое обследование раз в 5−7 лет. Для новых высотных зданий по требованиям стандартов график следующий. 

Первый раз экспертов приглашают через 2 года после сдачи дома. Они оценивают, как он пережил усадку. 

В дальнейшем проверку состояния проводят каждые 5 лет. Лучше доверять процедуру специалистам из независимой организации, а не из управляющей компании. 

Оценка состояния кровли, коммуникаций, стен позволит вовремя заметить скрытые дефекты, возникшие вследствие времени или несоблюдения правил эксплуатации. Своевременно принятые меры позволят остановить разрушение и гарантировать безопасную жизнь в историческом здании. Если эксперт решит, что повреждения опасны для жизни и здоровья людей, дом могут признать аварийным, жильцов — расселить в маневренный фонд или муниципальное жилье. 

Еще один повод заказать экспертизу многоквартирного жилого дома — подготовка к его капитальному ремонту, реконструкции. Эксперты укажут на дефекты, требующие устранения, помогут определиться со списком работ. А после их окончания проверят соответствие качества требованиям строительных правил и норм. 

Как проходит экспертиза многоквартирного жилого дома? 

Комплексное обследование всех конструкций и инженерных коммуникаций здания может занять до 45 дней. Как правило, опыт экспертов позволяет подготовить документы гораздо быстрее. Но некоторые испытания требуют времени. Проверенный исполнитель называет точные сроки при заключении договора и строго соблюдает их.

Исследование может включать четыре этапа. 

• Документальный. Строительная экспертиза многоквартирного дома начинается не с измерения толщины стен и длины трещин в них. В первую очередь эксперты изучают сопроводительные документы на дом. К ним могут относиться поэтажные планы, проектная документация от застройщика, сметы, в которых указаны требования к качеству и количеству строительных материалов, разрешение на возведение высотного здания на этом участке. На этом этапе специалисты изучают, как должен выглядеть дом, каким требованиям соответствовать. После этого составляют подробный план исследований, включающий проверку проблемных участков, потенциальных слабых мест, а также недочетов, на которые указал заказчик. 
• Исследовательский. Начинается не в лаборатории, а с осмотра объекта. В первую очередь его состояние оценивают визуально. Но даже опытный специалист на глаз не определит, арматурой какой толщины укреплены стены. Для оценки общего состояния всех элементов дома необходимы комплексные лабораторные испытания. Не всегда их можно провести неразрушающими методами. Иногда, чтобы добраться до армирующих конструкций, взять пробу бетона для определения его марки, приходится разрушать штукатурный слой, удалять другую чистовую отделку. Специалисты предупредят вас о подобных работах еще на стадии заключения договора. Опытные исполнители стараются получить максимум информации с минимальными разрушениями. Но иногда без них не обойтись. 
• Лабораторный. Некоторые данные, например, реальную толщину стен можно получить прямо на объекте, используя самые простые инструменты. Для проведения других исследований специалисты берут пробы строительных и отделочных материалов и отправляют их в испытательную лабораторию. Там могут оценить соответствие реальных характеристик требованиям государственных стандартов, провести другие испытания, требующие использования стационарных установок. 
• Заключительный. К нему приступают после сбора всей необходимой информации. Эксперты создают новые обмерочные планы, если выявили заметные отклонения от старых. Готовят техническое заключение о состоянии несущих конструкций и коммуникаций здания. В документе отвечают на вопросы заказчика: оценивают риск обрушения при появлении большой трещины. Составить заключение им помогают результаты испытаний, полученные в лаборатории и непосредственно на объекте, а также сложные формулы, позволяющие оценивать безопасность и долговечность постройки. 

Если хотите использовать техническое заключение как доказательство правоты в суде, убедитесь, что оно составлено правильно и подписано организацией, имеющей на это разрешение. Доверяйте экспертизу членам саморегулируемых организаций, проводящим испытания в собственной лаборатории. Убедитесь, что испытательный центр прошел обязательную аккредитацию. 

Сроки и стоимости экспертизы многоквартирного дома 

Примерные расценки на услугу можно узнать на телефонной или онлайн-консультации, бесплатной для заказчика. Подробно расскажите менеджеру, какие цели преследуете, заказывая экспертизу:  

• узнать, опасна ли трещина на стене;  
• привлечь к ответственности застройщика или исполнителя капитального ремонта;  
• подать в суд на незаконную перепланировку соседа. 

С учетом запросов эксперт составит примерный план исследований, оценит, сколько времени займут отбор проб и эксперименты в лаборатории, рассчитает стоимость. На нее также влияют: 

• расстояние от объекта до офиса и лаборатории исполнителя — не обязательно искать экспертную организацию только в родном регионе, компании-исполнители выезжают и в соседние; 
• площадь многоквартирного дома, количество этажей; 
• его особенности — материалы постройки, состояние. 

Для исследований необходимо современное оборудование, поэтому приготовьтесь к большим расходам. Но если разделить сумму на собственников квартир, цена окажется доступной. До подписания договора вы ничего не платите. А зафиксированная документально стоимость уже не изменится до выдачи на руки технического заключения.